Definición: ejecución hipotecaria es un proceso en el que el prestamista intenta recuperar el saldo del préstamo del prestatario, que no ha realizado el pago del préstamo, cancelando el derecho del prestatario al rescate de la propiedad mantenida como garantía con el titular de la hipoteca y vendiéndola para recuperar el monto adeudado a él.
Proceso de ejecución hipotecaria
- Pagos perdidos: Cuando el propietario o prestatario incumple con el pago de la hipoteca, por más de 90 días, entonces el prestamista puede iniciar legalmente el proceso de ejecución hipotecaria. Si el prestatario ha perdido menos de tres pagos, entonces no está bajo la presión de una ejecución hipotecaria. Este es el período de tiempo en el que el prestatario debe reelaborar sus finanzas y llegar a un prestamista para comprometerse en términos de pago, en caso de que los fondos no estén arreglados.
- Antes de la ejecución hipotecaria: Si el prestatario no realiza los pagos de la hipoteca durante al menos 90 dias, luego el prestamista emite un aviso público de que el propietario no ha cumplido con los pagos de la hipoteca y luego envía el aviso al prestatario, llamado Aviso de incumplimiento (NOD) o Lis Pendens. El NOD incluye los detalles de la propiedad, el nombre del prestatario, el monto moroso, la cantidad de días que está atrasado, etc. En la etapa previa a la ejecución hipotecaria, el prestatario recibe el período de gracia de tres meses calendario para pagar todas sus deudas al prestamista o subsanar sus incumplimientos.
- Subasta: A pesar de la notificación de incumplimiento, el prestatario no realiza el pago dentro del plazo estipulado (tres meses), el prestamista o su representante, llamado fideicomisario de ejecución hipotecaria, fijará la fecha en la que se venderá la propiedad en subasta. Esta subasta se denomina como Venta de fideicomisario.
los aviso de venta fiduciaria se registra en la oficina del condado, se entrega al prestatario, se coloca en la puerta principal de la propiedad que se está subastando y se publica en los periódicos locales para garantizar que todos conozcan la subasta, es decir, cuándo y dónde se llevará a cabo.
En la mayoría de los estados, el propietario tiene la «Derecho a la redención», lo que significa que el propietario puede detener el proceso de ejecución hipotecaria pagando el monto pendiente en cualquier momento antes o hasta el momento en que la propiedad se vende en una subasta. El postor más alto obtiene la propiedad y debe pagar el monto en efectivo.
- Después de la ejecución hipotecaria: Si la propiedad no se vende en una subasta, el prestamista se convierte en el nuevo propietario de la propiedad. Una vez que se convierte en propiedad del prestamista, se denomina Propiedad del banco, en caso de que el prestamista sea un banco, o se le conozca como REO (propiedad inmobiliaria) por el prestamista.
Por lo tanto, estos son los pasos que deben seguirse para completar la ejecución hipotecaria iniciada contra el prestatario que ha incumplido con esta hipoteca.
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